商南政发〔2020〕37号

商南县人民政府

关于印发《商南县住宅物业管理办法（暂行）》的通知

 

各镇人民政府、城关街道办事处，县政府各工作部门、事业机构，市级驻商各单位：

《商南县住宅物业管理办法（暂行）》已经县政府第十六次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织贯彻落实。

商南县人民政府

2020年12月30日

商南县住宅物业管理办法（暂行）

第一章 总 则

第一条为了加强商品房住宅小区的物业管理，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，建立和谐有序的居住环境。根据物业管理相关法律法规及有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条本县区域内的物业管理一律实行业主自治、属地管理、谁建设谁管理、部门监督指导、专业服务，人人参与、社会共管的管理方式。

第三条本办法适用于商南县行政区域内的商品房住宅小区物业管理及其监督管理活动。商南县住房和城乡建设局是本县物业管理的行政主管部门，负责物业服务企业的指导监督。

县政府建设的陕南移民房和易地搬迁房安置房物业管理活动由商南县移民搬迁安置工作办公室负责监督管理，并受理移民小区和易地搬迁小区业主委员会备案。各镇（办）建设的移民房和易地搬迁安置房，物业管理活动在商南县移民搬迁安置工作办公室指导下，由各镇人民政府、城关街道办事处负责监督。

办公楼、写字楼、商业区物业管理由建设单位（产权单位）负责监督管理。

机关、企事业单位所属小区、家属区的物业管理由所在的单位（建设单位、产权单位）负责监督管理。

第四条各镇人民政府、城关街道办事处应当依据本办法规定的职责，组建物业服务工作机构，对本辖区内的住宅小区物业管理服务活动开展指导、协助和监督工作，处理物业管理矛盾和纠纷，负责对分、散、小，无物业服务企业、建设单位已不存在、无业主委员会的“三无小区”或老旧小区的物业服务管理工作。

第二章 业主自治

第五条已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠予、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。

业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由拒不履行义务。

第六条业主应当依法缴纳专项维修资金和物业服务区域内的各项规费。

第七条一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。业主委员会由该物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主较少且经全体业主一致同意，决定不选举产生业主委员会的，按照规定成立物业管理委员会，履行业主大会和业主委员会职责。

第八条业主委员会应通过以下程序选举产生。

（一） 由建设单位或已售物业业主百分之五以上联名向所在村（社区）书面申请，申请业主需提供相关产权证或合同复印件。

（二）所在地镇(办)、社区收到书面申请后，三十日内成立筹备组。由镇（办）工作人员兼任筹备组组长，村（社区）、建设单位工作人员兼任筹备组副组长，镇（办）派出所1名工作人员、业主代表（3-5）人组成，业主代表由业主推选产生。

（三）镇（办）批准成立筹备组后，将成员名单在物业管理区域内公示7日；公示有异议的，由镇人民政府、街道办事处协调解决。

（四）筹备组经公示确定后，由物业行政主管部门对筹备组进行物业相关法律法规及规定培训。建设单位应在15日内将物业管理区域全体业主名册等有关材料报筹备组。

（五）筹备组自成立之日起60日内，拟定《业主管理规约》、《业主委员会议事规则》《业主委员会选举办法》，并在物业管理区域张贴公示，征求业主意见。

（六）筹备组组织业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人，并将业主委员会候选人基本信息在物业管理区域公示7日（业主筹备组人员不得作为业主委员会候选人）。

（七）业主委员会候选人公示无异议后，择期召开业主大会，差额选举产生1名主任、1名副主任和3至9名委员，并在物业管理区域公示7日。

（八）业主委员会持经镇（办）批复文件及业主委员会成员相关资料到县物业行政主管部门备案，并持备案回执单向公安机关申请刻制印章。

（九）印章刻制模板需向街道办、辖区派出所、村（社区）、建设单位（产权单位）和物业行政主管部门备案后方可启用。

第九条业主委员任职的条件

（一）属物业管理区域内业主，且具有完全民事行为能力；

（二）履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者违反物业服务合同拖欠各项规费；

（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（四）具有一定的组织能力和工作经验。

业主委员会组成人员实行差额选举，选举产生业主委员会主任1人、副主任1人、委员以及候补委员若干。

第十条业主委员会会议由主任召集。主任因故或丧失业主委员会成员资格不能履行职责时，由副主任召集。

第十一条经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召开业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处、镇人民政府指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议；业主委员会主任、副主任和委员无正当理由不召开或不参加业主委员会会议或业主大会两次以上，或从事违法犯罪活动或侵害业主、物业服务企业合法利益的，可按程序予以罢免。

第十二条符合下列情况之一的，可以成立物业管理委员会代行业主委员会职责:

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的物业管理行政主管部门或者镇人民政府、街道办事处指导两次后仍不能成立的。

（三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的镇人民政府、街道办事处指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

（四）开发商（建设单位、产权单位）破产、解散、被撤销，且无物业公司、无业主委员会的老旧小区、分散家属区。

保障性住房具备上述情形之一的，镇人民政府、街道办事处应当及时组织成立物业管理委员会。

第十三条成立物业管理委员的程序：

（一）物业管理委员会由镇人民政府、街道办事处负责组织成立，组长由镇办工作人员担任，副组长由村（社区），产权单位（建设单位）工作人员担任，委员由镇（办）派出所和业主代表组成。其中业主代表不少于物业管理委员会人数的二分之一，业主代表符合第九条规定。

（二）物业管理委员会成立后，在物业管理区域公示7天。公示无异议后，拟定《物业管理委员会管理公约》《业主大会议事规则》草案，并在物业管理区域张贴公示，征求业主意见。

（三）物业管理委员会择期召开业主大会，学习宣传物业管理相关法律法规，表决通过《物业管理委员会管理公约》《业主大会议事规则》。

第十四条物业管理区域共用部位和共用设施设备从事经

营性活动收益，属全体业主所有，应单独列账，定期公示，接受业主监督。优先用于房屋专项维修资金，也可用于业主大会、物业管理委员会和业主委员会工作经费及公益性活动支出等。

第三章 前期物业管理

第十五条商品房住宅小区由建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，前期物业服务合同对全体业主具有法律约束力。

物业服务企业应当在房屋交付使用前与建设单位共同进行分户验收和承接查验，并按相关规定办理交接手续。

第十六条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第十七条商品房住宅小区建设单位在申请商品房预售许可证时，应当提供物业服务用房面积和位置及业主委员会用房面积和位置，并在商品房预售或者销售时予以公示。

第十八条商品房住宅小区建设单位交付物业服务企业管理前，应当具备以下条件：

（一）生活用水纳入公共供水管网，并供水到户；

（二）用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电，必须达到一户一表要求；

（三）雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统；

（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置；

（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

（六）住宅区道路与城市道路或者公路直接相连；

（七）完成住宅区域内的机动车和非机动车车位车库、充电桩、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施；

（八）分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求；

（九）物业服务用房和业主委员会用房配套到位，具备基本的办公条件。

（十）法律、法规、规章规定的其他条件。

不符合以上列条件的商品房住宅问题由建设单位（产权单位）和住建局负责督促处理。

第十九条商品房住宅小区建设单位应当按照公安机关智慧小区建设相关标准， 在住宅小区的出入口、区内规划通道、电梯轿厢内监控等主要通道及其他公共区域安装视频监控、门禁系统等安全技术防范系统，配备相应的安全技术防范设施方可交付物业服务企业使用。经查验达不到建设标准的，由县建设行政主管部门负责督导建设单位整改。

第四章 物业管理服务

第二十条一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务，物业服务企业须具有物业管理独立法人资格且社会信用较好。

第二十一条商品房住宅小区物业服务企业服务内容：

（一）负责小区物业承接查验及档案移交接管和物业档案、资料管理工作；

（二）负责共用部位、共用设施设备和场所的维修、养护管理；

（三）负责小区业主装饰装修管理；

（四）负责小区秩序维护管理；

（五）负责公共区域卫生保洁管理；

（六）负责小区园林绿化养护管理；

（七）负责小区内车辆行驶及停泊管理；

（八）负责对小区内乱贴乱画、乱植乱种、乱拉乱晒、乱堆乱放、乱搭乱建等行为的发现与制止，情节严重的及时上报相关职能部门查处；

（九）负责小区便民服务中心场所管理；

（十）负责法律、法规及合同等规定的其它管理。

第二十二条物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费标准，由 物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。建设单位将房屋交给物业管理时，不得向买受人承诺减免物业服务区域内的相关规费和占用公共区域等事项，造成的后果由建设单位负责。

经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后（含房屋装修）因故不使用的空置房，从验收或业主报告物业服务企业，经物业服务企业登记确认即日起，其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。

第二十三条集中供暖的商品房住宅小区，不使用供暖的，按总热价的30%-60%交纳。交纳标准由业主委员会组织物业服务企业和业主代表召开会议，与共同商议确定。

第二十四条物业服务成本或物业服务支出构成包括以下内容：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域内清洁卫生费用（不包含垃圾处理费）；

（四）物业管理区域内绿化养护费用；

（五）物业管理区域内秩序维护费用；

（六）物业服务办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用；

（九）经业主大会表决同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。

第二十五条业主应当按照约定向物业服务企业支付物业费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业应当根据合同约定，通过诉讼或者申请仲裁等合法渠道催讨欠费，不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

第二十六条老旧住宅小区实施更新改造后，镇（办）及村（社区）应当组织召开业主大会会议，成立业主委员会或物业管理委员会，实施物业管理。全体业主一致同意，决定不实施物业管理的，由镇（办）、社区组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由业主承担。

第五章 物业的使用与维护

第二十七条业主、物业使用人、物业服务企业应当按照房屋权属证书载明或规划设计用途使用房屋，不得擅自改变用途。

第二十八条商品房住宅小区业主应遵守有关法律法规和管理规约的规定，不得出现下列行为:

（一）业主在实施装饰装修工程前，未向物业管理服务企业申报登记或未签订住宅室内装饰装修管理服务协议，私自实施装饰装修；

（二）违反房屋装饰装修规定，擅自损害房屋建筑主体和承重结构；

（三）违规搭建建筑物、构筑物、私开门窗及擅自改变房屋规划使用性质；

（四）擅自安装凸出房屋外墙的防盗窗、护栏等墙外附着物，私自占用公用平台、屋面，搭建阳光房等其他设施；

（五）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备，破坏绿化带、乱植乱种等；

（五）公共区域内随意倾倒垃圾、杂物、乱堆乱放、乱拉乱晒、乱贴乱画；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质；

（七）损害或者擅自停用公共消防设施和器材，占用安全出口、消防通道；

（八）违反治安管理规定，赌博、利用迷信活动危害社会、违反规定饲养动物；

（九）在物业管理区域内高空抛物、办理丧事、设置非法宗教场所；

（十）在晚上九点至次日七点之间开展广场舞等娱乐活动；

（十一）无故欠缴物业服务费、违法出租房屋、擅自取用地下水；

小区业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业及业主发现上述行为时应予以劝阻、制止,对劝阻、制止无效的，可向相关职能部门举报。

第二十九条商品房住宅建设单位应当按照国家《房屋建筑工程质量保修办法》等相关规定，承担物业的保修责任。

第三十条商品房房屋质量保修期限：

（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

（五）装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

第三十一条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

第三十二条商品房住宅房屋质量问题、质保期内房地产开发企业维修不及时或不履行维修义务的，由建设单位行政主管部门依规处理。

第六章 监督管理

第三十三条镇人民政府、街道办事处应当履行下列职责：

（一）组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导、监督业主大会和业主委员会履行职责及业主委员会换届选举；

（二）组织成立物业管理委员会；

（三）受理业主委员会备案；

（四）调解物业管理纠纷；

（五）指导和监督辖区内物业管理项目的移交；

（六）采集、核查物业服务企业及从业人员的信用信息；

（七）法律、法规规定的其他职责。

第三十四条县级相关部门在物业管理活动中应当按照各自职责，负责下列工作：

（一）商南县发展改革局：负责研究制定住宅物业小区收费目录和价格，对物业服务企业价格进行备案。

（二）商南县住房和城乡建设局：负责组织住宅小区工程质量综合验收，监督物业用房、业主委员会用房配置；督促住宅开发企业（建设单位）整改遗留建筑问题，对拒不整改、整改进度缓慢的房地产开发企业，按照规定给予处罚并纳入诚信管理等工作。

（三）商南县市场监督管理局：负责住宅物业小区特种设备安全监督与管理，监督检查无照经营、价格公示、违规收费等市场垄断行为。

（四）商南县公安局：负责监督检查住宅物业小区内的治安、消防、技防、养犬、车辆停放等活动；严厉打击扰乱公共秩序、破坏公共设施设备等各类违法行为；协助开展房屋租赁监督管理工作等活动。

（五）商南县自然资源局：负责住宅小区内的物业服务用房、业主委员会用房等物业管理配套设施的建设规划审批，依法查处小区内的违法建筑，做好不动产登记等工作。

（六）商南县水利局：负责住宅物业小区供水设施建设的监督管理及设备运行的监督检查等工作。

（七）商南县经济贸易局：负责协调通信运营商做好住宅小区通信网络建设，并监督通信运营商规范施工，对破坏部位及时修复等工作。

（八）商南县房产管理中心：负责监督指导住宅物业小区内具有独立法人资格且已备案的物业企业规范开展物业服务；负责住宅小区专项维修资金的缴存和管理，保障性住房小区的物业管理等工作。

（九）商南县生态环境局：负责对住宅物业小区内排放超标污染物的监督检查和督促整改等工作。

（十）商南县城市管理局：负责依法查处住宅物业小区内的乱搭乱建、乱摆乱放、毁坏绿地、乱刻乱画、乱贴乱挂等行为；监督检查小区内的燃气管道运行安全等工作。

（十一）商南县应急局：负责处理住宅小区内各类突发事件的应急救援工作；定期开展住宅小区消防安全专项整治和消防安全知识培训；对物业管理区域内安全隐患的检查督查及安全事故的调查处理等工作。

（十二）商南县供电公司：负责保障住宅小区供电安全和户表改造；负责维护、维修总表前电力设备设施运行故障。

（十三）商南非紧急救助中心、12345服务平台：负责将投诉物业管理问题交办相关职能单位，督促承办单位按照规定及时处理信访投诉问题，并在限定工作日内回复办理情况等。

（十四）县物业管理协会：负责制定并监督实施物业服务规范，加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平等工作。

（十五）其它机关、企事业单位：负责管理本单位小区、家属区和所聘用的物业服务企业，配合镇（办）、村（社区）做好住宅小区的物业管理工作。

第七章 附 则

 

第三十五条本办法未规定的依照国务院《物业管理条例》《陕西省物业管理条例》《商洛市住宅物业管理条例》等法律法规规定执行。在实施过程中，若国家、省、市有新的规定从其规定。

第三十六条本办法中有关的专业名词的解释以法律法规规定的解释为准。

第三十七条本办法由商南县住房和城乡建设局负责解释。

第三十八条本办法自印发之日起施行。